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Unsere Vertragsanwältin: Elke Altner
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Ihr starker Partner rund um die Immobilie.

Bundesgerichtshof zur Höhe der Nutzungsentschädigung aufgrund Vorenthaltung der Mietsache
Bei beendetem Wohnraummietverhältnissen richtet sich die gemäß § 546 a Abs. 1 Alt. 2 BGB zu berechnende Entschädigung für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache nicht nach Maßgabe der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelungen über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete, der Marktmiete.

Die Vermieter kündigten ein langjähriges Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 30.10.2011. Erst eineinhalb Jahre später gaben die Mieter die Mietsache schließlich zurück und entrichteten bis dahin lediglich die lt. Mietvertrag geschuldete Miete.
Die Vermieter verlangten eine darüber hinausgehende Nutzungsentschädigung und zwar nach Maßgabe der für das Mietobjekt ortsüblichen Neuvertragsmiete, der sogenannten Marktmiete.
Da die Mieter freiwillig nicht zahlten, erhoben die Vermieter Klage, die durch alle drei Instanzen erfolgreich war. Der Bundesgerichtshof führte schließlich aus, dass der Vermieter gemäß § 546 a Abs. 1 Alt. 2 BGB bei verspäteter Rückgabe der Mietsache für die Dauer der Vorenthaltung die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete verlangen kann.
Dabei kann der Vermieter nicht nur die von den Mietern entrichtete vereinbarte Miete, sondern weitergehend auch die für vergleichbare Objekte ortsübliche Miete verlangen. Und zwar nicht nur die ortübliche Vergleichsmiete, die sich bei Bestandsmietverhältnissen aus dem jeweiligen Mietspiegel ergibt, sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages ortsüblichen Miete, der sogenannten Marktmiete.
Entgegen der Ansicht der Mieter kommt es nicht auf die in den letzten vier Jahren vereinbarten oder geänderten Mieten gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB bei der Bemessung des Anspruchsumfangs an, weil diese Regelung nur in einem laufenden Mietverhältnis über Wohnraum für Mieterhöhungen Anwendung findet. Wenn das Mietverhältnis aber durch Kündigung beendet ist, findet § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB keine Anwendung mehr. Vielmehr kann der Vermieter dann gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB die bei einer Neuvermietung ortsüblich erzielbare Miete verlangen, auf die Entwicklung der vereinbarten oder geänderten Miete der letzten vier Jahre kommt es nicht an.
Dabei spielt es auch keine Rolle, ob der Vermieter eine Neuvermietung beabsichtigt oder wegen des geltend gemachten Eigenbedarfs selbst in die Räume einziehen will.
Während beim bestehenden Wohnraummietverhältnis § 558 BGB auch die Interessen des Mieters durch die Grenze der ortsüblichen Vergleichsmiete berücksichtigen soll, besteht bei einem Mietverhältnis, das beendet ist, keine Veranlassung mehr, diese Interessen des Mieters weiterhin zu schützen. § 546 a BGB hat ein anderes Ziel, welches auch anhand der Gesetzesmaterialien deutlich wird. Die Materialen zum Gesetz stellen nämlich ausdrücklich darauf ab, dass es im Rahmen von § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB ausschließlich darauf ankommt, was bei einer Neuvermietung der Wohnung ortsüblich erzielbar gewesen wäre.
BGH, Urteil v. 18.01.2017 - VIII ZR 17/16 -

Bundesgerichtshof zur Rücksichtnahmepflicht und Anbietpflicht im Falle der Wohnraumkündigung.
Eine Vermieterin kündigte ihren langjährigen Mietern eine Wohnung wegen Eigenbedarfs. Nachdem die Mieter der Kündigung widersprachen, erhob die Vermieterin Klage gerichtet auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Zufällig wurde sodann eine andere Wohnung desselben Anwesens frei, die die Vermieterin den Mietern allerdings nicht zur Miete anbot.
Das zunächst angerufene Amtsgericht München wies die Räumungsklage mit der Begründung ab, die ausgesprochene Eigenbedarfskündigung sei im Hinblick darauf rechtsmissbräuchlich, dass die Vermieterin es unterlassen habe, den Mietern die Anmietung der zwischenzeitlich frei gewordenen anderen Wohnung anzubieten.
Die Vermieterin ging in Berufung, die allerdings vor dem Landgericht München erfolglos blieb.
Die dagegen seitens der Vermieterin eingelegte Revision zum BGH hatte Erfolg und führte zur Aufhebung und Rückverweisung.
Der Bundesgerichtshof entschied, dass der kündigende Vermieter im Rahmen seiner vertraglichen Rücksichtnahmepflicht dem Mieter grundsätzlich eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten hat, sofern sich diese im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet.
Allerdings führt die Verletzung dieser Anbietpflicht jedoch nicht dazu, dass die berechtigt ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nachträglich rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam
wird. Sie zieht lediglich nach sich, dass der Mieter einen Schadensersatzanspruch in Geld gegen den Vermieter hat.
Die Anbietpflicht beruht auf der Erwägung, dass der Vermieter verpflichtet ist, die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten. Der Vermieter wird zwar durch Artikel 14 Abs. 1 Satz 1 Grundgesetz in seiner Freiheit geschützt, die Wohnung bei Eigenbedarf selbst zu nutzen oder durch privilegierte Angehörige nutzen zu lassen, weshalb eine entsprechende Entscheidung des Vermieters grundsätzlich zu respektieren ist. Dennoch ergibt sich aus der besonderen Bedeutung, die der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen zukommt und dem Besitzrecht des Mieters, das einen eigentumsgleichen Rang im Sinne des Artikel 14 Abs. 1 Satz 1 Grundgesetz verleiht, eine gesteigerte Pflicht zur Rücksichtnahme für den Vermieter.
Zwar hatte der BGH in der Vergangenheit die Auffassung vertreten, dass eine Kündigung rechtsmissbräuchlich werde, wenn der Vermieter seine Anbietpflicht verletzt. An dieser Beurteilung hält der Bundesgerichtshof allerdings nicht mehr fest.
Das Entstehen der Anbietpflicht vom Ausspruch einer an sich berechtigten Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs abhängig, weil nur eine berechtigte Eigenbedarfskündigung die Nebenpflicht auslöst, dem Mieter unter bestimmten Umständen zur Abmilderung der hierdurch eintretenden Auswirkungen eine verfügbare Alternativwohnung anzubieten. Dann ist es aber ausgeschlossen, eine rechtmäßig ausgesprochene Eigenbedarfskündigung deswegen rückwirkend als unzulässig zu bewerten, weil der Vermieter seine Anbietpflicht bezüglich einer anderen Wohnung nicht nachgekommen ist. Der Vermieter verstößt nämlich nicht durch den Ausspruch der Eigenbedarfskündigung gegen die Rechtsordnung, sondern erst dadurch, dass er eine ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende geeignete Alternativwohnung nicht dem Mieter anbietet. Folglich haben die hieraus abzuleitenden Rechtsfolgen nicht an der Kündigung selbst anzusetzen, sondern an der pflichtwidrigen Unterlassung.
Die Kündigung selbst löst zwar vertragliche Rücksichtnahmepflichten gegenüber dem betroffenen Mieter aus, wozu auch die Verpflichtung des Vermieters gehört, eine zwar für seine Zwecke nicht geeignete, aber den Bedürfnissen des Mieters genügende frei gewordene Alternativwohnung im selben Anwesen oder in derselben Wohnanlage dem Mieter anzubieten, weil der kündigende Vermieter gehalten ist, die mit der Kündigung verbundenen Nachteile im Rahmen des Möglichen zu mindern.
Die Verletzung dieser Rücksichtnahmepflicht zieht jedoch eigenständige Rechtsfolgen nach sich und lässt die Wirksamkeit einer bereits ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung unberührt. Dies nachträglich als unwirksam zu bewerten ist nicht zulässig. Vielmehr kann der Vermieter an der Eigenbedarfskündigung festhalten.
Allerdings führt die Verletzung der Anbietpflicht als vertragliche Rücksichtnahmepflicht zu Schadensersatzansprüchen des Mieters nach § 280 Abs. 1 BGB. Diese Ansprüche sind allerdings nur auf Geldersatz gerichtet und nicht auf eine Fortsetzung des bisherigen Mietverhältnisses.

BGH, Urteil v. 14.12.2016 - VIII ZR 232/15 -

BGH zur Rechtzeitigkeit der Mietzahlung
Eine Klausel, wonach es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes auf dem Konto des Vermieters ankommt, ist unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichen Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister (Bank) verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt. § 556 b BGB bestimmt nämlich, dass der Mieter bei ausreichend gedecktem Konto seinem Zahlungsdienstleister (der Bank) den Zahlungsauftrag bis zum 3. Werktag des Monats erteilt.
Der Mieter hatte wiederholt die Miete nicht bis zum 3. Werktag eingehend auf dem Konto des Vermieters gezahlt, sondern in bar bei seiner Bank. Das führte dazu, dass die Miete erst ein oder zwei Tage später auf dem Konto des Vermieters einging.
Der Vermieter erteilte Abmahnung und kündigte schließlich wegen weiterer verspäteter Mietzahlungen.
Die anschließend erhobene Räumungsklage hatte beim Amtsgericht Köln keinen Erfolg, auch die Berufung zum Landgericht blieb erfolglos. Schließlich blieb auch der Revision zum Bundesgerichtshof der Erfolg versagt.
Der Bundesgerichtshof führt zur Begründung aus, dass sich schon dem Gesetzeswortlaut des § 556 b Abs. 1 BGB nicht zwingend entnehmen lasse, dass eine im Überweisungsverkehr gezahlte Miete bereits am 3. Werktag eines Monats auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein muss. Der Begriff des Entrichtens ist nach allgemeinem Sprachgebrauch als Synonym für das Bezahlen eines Geldbetrages zu verstehen. Dass der juristische Sprachgebrauch hiervon abweicht, ist nicht ersichtlich.
Entscheidend ist letztlich die in den Gesetzmaterialien zum Ausdruck gekommene Zielsetzung des § 556 b Abs. 1 BGB, wonach der Eingang der Miete auf dem Konto des Vermieters nicht maßgeblich für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung ist.

BGH, Urteil v. 05.10.2016 - VIII ZR 222/15 -

BGH zum Bestehenbleiben der Kündigungsmöglichkeit bei nicht vollständiger Nachzahlung von Mietrückständen.
Der Mieter hatte über einen längeren Zeitraum stets etwas zu wenig an Miete gezahlt, so dass im Dezember 2014 ein Zahlungsrückstand in Höhe von zwei vollen Monatsmieten entstand.
Danach kam es zu teilweisen Nachzahlungen und Verrechnung von Betriebskostenguthaben, so dass schließlich nur noch eine Restforderung des Vermieters in Höhe von € 220,00 verblieb.
Schließlich erklärte der Vermieter die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, hilfsweise die ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges aufgrund des ursprünglichen Zahlungsrückstandes, der höher war als zwei volle Mieten.
Das Amtsgericht Bonn gab der anschließenden Räumungsklage statt, das für die Berufung zuständige Landgericht Bonn hob das Urteil dann allerdings auf und wies die Klage ab.
Die vom Vermieter erhobene Revision zum Bundesgerichtshof hatte Erfolg und führte zunächst zur Aufhebung des Urteils des Landgerichts Bonn. Der Fall wurde dorthin zurückverwiesen, um aufzuklären, ob der Mieter in der Vergangenheit zur Minderung des Mietzinses berechtigt war.
Gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB liegt ein wichtiger Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses insbesondere dann vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Dies war im Dezember 2014 der Fall.
Auch wenn dann teilweise die Mietrückstände ausgeglichen werden, sei es durch Zahlung des Mieters oder Verrechnung mit Nebenkostenguthaben etc. ist die Kündigung dann aber nicht ausgeschlossen. Sie ist erst dann ausgeschlossen, wenn der Mietrückstand vollständig ausgeglichen ist, bevor die Kündigung zugeht. Somit erweist sich die fristlose Kündigung zunächst als wirksam, auch wenn nur noch ein kleiner Teil des ursprünglichen Mietrückstandes übrig geblieben ist.
Hier hatte der Mieter sich allerdings auf ein Minderungsrecht berufen, dessen Vorliegen das Landgericht Bonn offengelassen hatte. Um dies zu klären bedurfte es der Zurückverweisung an das Landgericht Bonn.
BGH, Urteil v. 24.08.2016 - VIII ZR 261/15 -

Oberlandesgericht Celle zu Schönheitsreparaturen im Gewerbemietvertrag.
Das OLG Celle vertritt die Auffassung, dass die vom BGH aufgestellten Beschränkungen für die Renovierungspflicht des Mieters einer Wohnung auch auf Gewerbemietverhältnisse anwendbar sind.
Das Oberlandesgericht Celle begründet dies damit, dass im Gesetz grundsätzlich nicht zwischen Wohnungsmiete und gewerblicher Miete unterschieden wird und dass Schutzzweck des Gesetzes in Bezug auf starre Fristenregelungen für Schönheitsreparaturen bei gewerblichen Mietverhältnissen nicht grundsätzlich anders zu bewerten sei, als bei der Wohnraummiete. Vielmehr besteht eine Parallelität der Inhaltskontrolle von allgemeinen Geschäftsbedingungen im Bereich der gewerblichen Miete und der Wohnraummiete, die es nicht rechtfertige, Gewerberaummieter gegenüber Wohnraummietern nachteilig zu behandeln.
Oberlandesgericht Celle, Beschluss v. 13.07.2016 - 2 U 45/16 -

BGH klärt die Frage, ob die fristlose Kündigung durch den Vermieter unverzüglich erfolgen muss, wenn ihre Voraussetzungen vorliegen.
§ 314 BGB regelt die Kündigung von Dauerschuldverhältnissen aus wichtigem Grund.
Absatz 3 schreibt vor, dass der Berechtigte nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen kann, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.
Im hier zu entscheidenden Fall bestand Mietrückstand für die Monate Februar und April 2013. Der Vermieter mahnte und es gab weitere Korrespondenz. Schließlich erklärte der Vermieter mit Schreiben vom 15.11.2013 die fristlose Kündigung.
Das Amtsgericht Düsseldorf gab der anschließend erhobenen Räumungsklage statt. Das für die Berufung zuständige Landgericht Düsseldorf hob das Urteil auf und wies den auf Räumung gerichteten Antrag zurück. Die Revision zum Bundesgerichtshof hatte Erfolg und führte zur Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Urteils.
Das Berufungsgericht hat den Räumungsanspruch verneint, weil die mit Schreiben vom 15.11.2013 erklärte Kündigung das Mietverhältnis nicht beendet habe. Zwar sei Zahlungsverzug in Höhe von zwei Monatsmieten gegeben, dennoch sei die Kündigung nicht wirksam, weil sie erst sieben Monate nach der ersten Kündigungsmöglichkeit erklärt worden sei und somit nicht in einer angemessenen Frist gemäß § 314 Abs. 3 BGB.
Der BGH entschied nun, dass entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts die Vorschrift des § 314 Abs. 3 BGB auf die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses nicht anwendbar ist. Das liegt daran, dass die eine fristlose Kündigung regelnden Vorschriften der §§ 543, 569 BGB abschließende Sonderregelungen sind, die die Anwendbarkeit des § 314 Abs. 3 BGB ausschließen.
Schon der Wortlaut der mietrechtlichen Kündigungsvorschriften spricht gegen eine zeitliche Beschränkung für den Ausspruch einer fristlosen Kündigung. Ebenso wenig enthalten diese Vorschriften einen Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB. Auch in den Gesetzesmaterialien kommt zum Ausdruck, dass Zielsetzung des Gesetzgebers die Kündigungsmöglichkeit ohne zeitliche Einschränkung war, vielmehr die Einfügung einer Bestimmung, wonach die Kündigung "in angemessener Frist" zu erfolgen habe, bewusst nicht gewählt wurde.
Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses ist also in §§ 543, 569 BGB abschließend geregelt und eine Anwendung des § 314 Abs. 3 BGB ist somit ausgeschlossen. In Teilen der Literatur vertretene gegenteilige Auffassungen verkennen die aus den Materialien des Gesetzes ersichtliche eindeutige Zielsetzung des Gesetzgebers.
Im Übrigen liefe die Sichtweite des Berufungsgerichts darauf hinaus, dass ein für die Mieter gerade günstiges Zuwarten des Vermieters in aller Regel unterbliebe, der Vermieter vielmehr gehalten wäre, zur Vermeidung eigener Nachteile schnellstmöglich eine fristlose Kündigung auszusprechen. Das ist nicht im Sinne der Mieterschaft.
BGH, Urteil v.13.07.2016 - VIII ZR 296/15 -

Bundesverfassungsgericht bestätigt die Rechtsmäßigkeit beim Bestellerprinzip
Der Gesetzgeber hat das Bestellerprinzip eingeführt, wonach wohnungssuchende Mieter kein Maklerhonorar mehr zahlen müssen, dies muss vielmehr der Vermieter tun, der einen Makler mit der Mietersuche beauftragt.

Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass der Gesetzgeber berechtigt war, das Bestellerprinzip einzuführen, um sozialen und wirtschaftlichen Ungleichgewichten entgegenzuwirken. Die Einführung des Bestellerprinzips ist verfassungsrechtlich geboten, weil dadurch ein Ausgleich der gegenüberstehenden Interessen stattfindet. Der Gesetzgeber hat festgestellt, dass auf dem Wohnungsmarkt zu Lasten der Wohnungssuchenden soziale und wirtschaftliche Ungleichgewichte bestehen und daraufhin einen angemessenen Ausgleich geschaffen. Dieser Ausgleich ist sozialstaatlich berechtigt, um zu verhindern, dass die Wohnungssuchenden Kosten tragen müssen, die vorrangig im Interesse des Vermieters entstehen.
Den grundrechtlich geschützten Interessen der beschwerdeführenden Makler an einer freien Berufsausübung stehen die gleichfalls berechtigten Interessen der Wohnungssuchenden gegenüber. Das Bestellerprinzip soll Mietinteressenten Hindernisse bei einer Anmietung von Wohnräumen beseitigen und sie vor Überforderung - insbesondere bei wirtschaftlich Schwächeren - schützen. Zudem rechtfertigt die Nachfragesituation auf dem Wohnungsmarkt das gesetzgeberische Eingreifen, so dass die Verfassungsbeschwerde des Maklers erfolglos bleibt.
Bundesverfassungsgericht, Entscheidung v. 29.06.2016 - 1 BvR 1015/15 -

BGH entscheidet: Auch unpünktliche Mietzahlungen durch das Jobcenter können die Kündigung eines Mietverhältnisses rechtfertigen.
Die Mieterin erhielt staatliche Unterstützung durch das Jobcenter. Allerdings erfolgten die Mietzahlungen meist unpünktlich und unvollständig, so dass der Vermieter wegen dieses Verhaltens das Mietverhältnis fristlos und hilfsweise fristgemäß kündigte.
Die daraufhin erhobene Räumungsklage vor dem Amtsgericht Hamburg hatte zunächst Erfolg. Die von der Mieterin zum Landgericht Hamburg eingelegte Berufung hatte ihrerseits Erfolg und führte zur Aufhebung des Räumungsurteils und Abweisung der Klage. Die vom Vermieter anschließend erhobene Revision zum Bundesgerichtshof war erfolgreich und führte zur Aufhebung des klageabweisenden Urteils und zur Zurückverweisung an das Landgericht Hamburg.
Das Berufungsgericht hatte ausgeführt, die Kündigung sei ausgeschlossen, wenn die Mietzahlungen von einer Behörde erbracht würden und diese nicht rechtzeitig zahle. Es fehle insoweit am Verschulden des Mieters.
Das sieht der BGH anders. Die Behörde, die im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen erbringt, ist zwar nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters, sondern nimmt hoheitliche Aufgaben wahr. Dennoch kann für den Vermieter ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB vorliegen, wenn es dem Vermieter nicht zuzumuten ist, an dem Mietverhältnis festzuhalten. Es hat eine Gesamtabwägung stattzufinden, die unabhängig von einem Verschulden des Mieters an den unpünktlichen Zahlungen stattfindet. Es gilt im Einzelfall zu prüfen, ob für den Vermieter ein unzumutbarer Verwaltungsaufwand entsteht, wenn die Miete oder Teile davon zu jeweils unterschiedlichen Zeitpunkten eingehen. Ferner kann es eine Rolle spielen, ob das Mietverhältnis in der Vergangenheit störungsfrei verlaufen ist und ob der Vermieter im besonderen Maße auf den pünktlichen und vollständigen Erhalt der Miete angewiesen ist, beispielsweise, weil er daraus seinen Lebensunterhalt bestreitet oder hiermit Kredite bedienen muss.
Dies hat das Berufungsgericht zunächst zu prüfen, ehe es eine Entscheidung trifft. Der Rechtsstreit war daher an das Landgericht zurückzuverweisen.
BGH, Urteil v. 29.06.2016 - VIII ZR 173/15 -

Landgericht Stuttgart
Unzulässigkeit einer Besichtigungsgebühr
                 Auch wenn ein Wohnungsvermittler ausdrücklich als "Nicht-Makler" auftritt, sondern als Dienstleister, ist es ihm verwehrt, Mietinteressenten eine Besichtigungsgebühr abzuverlangen.
Der Betroffene bot eine Wohnung in Stuttgart zur Miete an und wies darauf hin, dass er als Dienstleister eine Besichtigung durchführen und dafür eine Gebühr erheben werde. Diese Gebühr würde nicht zurückerstattet, falls dem Mietinteressenten die Wohnung nicht gefallen sollte oder ein Mietvertrag aus anderen Gründen nicht zustande komme.
Das Landgericht Stuttgart stellte fest, dass es sich um die Tätigkeit eines Wohnungsvermittlers im Sinne des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung handelt.
Unbeachtlich ist, wie der Beklagte seine Tätigkeit selbst verstanden haben will oder sie bezeichnet. Maßgeblich ist, wie sein Handeln rechtlich zu qualifizieren ist. Es handelt sich um eine Nachweistätigkeit im Sinne des § 1 Wohnungsvermittlungsgesetz. Demnach ist eine Besichtigungsgebühr unzulässig. Das Wohnungsvermittlungsgesetz soll auch die Vereinbarung von Nebenentgelten verhindern, so dass ein pauschales Besichtigungsentgelt unzulässig ist.
Landgericht Stuttgart, Urteil v. 15.06.2016 - 38 O 73/15 -

Landgericht Berlin zur fristlosen Kündigung wegen Unzumutbarkeit
Das Amtsgericht hat die Mieterin nach fristloser Kündigung zur Räumung verurteilt. Das Gericht stellte fest, dass der Vermieter zum Ausspruch einer fristlosen Kündigung gem. §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB befugt war, da ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgrund einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens durch die Mieterin nicht zuzumuten war.
Die gravierende Pflichtverletzung der Mieterin bestand darin, dass sie gemeinsam mit einem anderen Mieter die Wohnungstür ihrer Nachbarn eingeschlagen hat, um diese dafür zur Rechenschaft zu ziehen, dass sie in einem weiteren Räumungsrechtsstreit zum Nachteil des anderen Mieters vor Gericht ausgesagt hatten. Die Vergeltungs- und Einschüchterungshandlung war nicht nur strafbar, sondern widersprach auch sämtlichen Grundregeln gegenseitiger Rücksichtnahme, die das Zusammenleben in einer Hausgemeinschaft erträglich machen.
Die Berufung der Mieterin zum Landgericht blieb erfolglos.
Aufgrund der Schwere der Störung des Hausfriedens bedurfte es auch keiner vorherigen Abmahnung, weil das strafbare Verhalten der Mieterin jegliche gemeinsame Vertrauensgrundlage mit dem Vermieter und den bedrohten Mitmietern dauerhaft und endgültig zerstört hat.
Landgericht Berlin, Beschluss v. 12.05.2016 - 67 S 110/16 -

BGH zur Mieterhöhung
Die Mieterhöhung für ein Reihenhaus kann selbst dann mit einem Mietspiegel begründet werden, wenn der Mietspiegel den Hinweis enthält, dass er nicht auf Reihenhäuser anzuwenden ist.

Der Vermieter eines Reihenhauses bat die Mieter unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel einer Mieterhöhung zuzustimmen. Die Mieter wendeten ein, dass der Mietspiegel ausdrücklich darauf
hinweist, dass er auf Reihenhäusern nicht anzuwenden sei, weshalb sie aus formellen Gründen die Mieterhöhung als unwirksam zurückwiesen.
Der Vermieter erhielt durch alle Instanzen Recht. Schließlich wies der BGH auf Folgendes hin:
An die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens dürfen keine überhöhten Anforderungen gestellt werden, denn Zweck des Begründungserfordernisses ist es nur, dem Mieter im Interesse einer außergerichtlichen Einigung Tatsachen mitzuteilen, die es dem Mieter ermöglichen, die vom Vermieter begehrte Mieterhöhung zumindest ansatzweise auf ihre Berechtigung überprüfen zu können. Dabei genügt es zu Begründung, einen Mietspiegel heranzuziehen und die nach Auffassung des Vermieters einschlägigen Kategorien des Mietspiegels zu benennen. Die Richtigkeit dieser Einordnung ist keine Frage der formellen Wirksamkeit, sondern der materiellen Begründetheit des Erhöhungsverlangens.
Daran ändert auch nichts, dass im Berliner Mietspiegel ausdrücklich niedergelegt ist, er sei "auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern sowie in Reihenhäusern" nicht anwendbar. Denn einem derartigen Mietspiegel können ohne weiteres die dort genannten Entgelte eine Orientierungshilfe für die Einschätzung des Mieters darstellen, ob die vom Vermieter für eine Wohnung in einem Reihenhaus verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspricht. Erfahrungsgemäß liegen Mieten für derartige Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit vergleichbaren Wohnmerkmalen unter den Mieten für vergleichbare Reihenhäuser.
Somit war die Mieterhöhung berechtigt und der Höhe nach zudem ebenfalls begründet, so dass der Mieter dem höheren Mietzins zustimmen musste.
BGH, Beschluss vom 26.04.2016 - VIII ZR 54/15 -
Amtsgericht

Bundesgerichtshof zum Möbliertzuschlag für eine Einbauküche
Der Vermieter hatte eine Wohnung mit Einbauküche vermietet, für die ein Mietpreis von € 15,00 monatlich vereinbart ist. Später bat die Mieterin, die Einbauküche durch eine eigene ersetzen zu dürfen und verpflichtete sich, die Einbauküche des Vermieters in ihrem Kellerraum aufzubewahren, was anschießend auch geschah.
Einige Zeit später wurden die Küchenmöbel dort allerdings entwendet und die Versicherung der Mieterin zahlte dem Vermieter einen Entschädigungsbetrag für die Küche. Daraufhin meinte die Mieterin, den Möbliertzuschlag nicht mehr zahlen zu müssen und begehrte, dies gerichtlich festzustellen.
Das Amtsgericht Berlin wies die Klage ab. Die Berufung zum Landgericht führte zur Aufhebung des Urteils und dem Ergebnis, dass die Miete nun um € 15,00 monatlich gemindert sei. Die Revision des Vermieters zum BGH hatte dann allerdings Erfolg und führte zur Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils.
Der BGH führt aus, dass die Klägerin keinen Minderungsanspruch hat, weil kein Sachmangel vorliegt und die Miete daher nicht gemindert ist, so dass die Feststellungsklage der Mieterin unbegründet ist.
Ein zur Mietminderung berechtigender Mangel setzt eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand voraus. Daran fehlt es hier, weil durch die nachträgliche Vereinbarung der Parteien die Verpflichtung des Vermieters, die Wohnung mit einer Einbauküche auszustatten, entfallen ist. Da die Parteien nicht verabredet haben, dass beim Austausch der Küchenmöbel die Miete reduziert wird, bleibt die Miethöhe unberührt. Das
Verlangen der Mieterin zeigt, dass sie selbst kein nennenswertes Interesse an einer Nutzung der im Keller gelagerten Kücheneinrichtung mehr hatte. Das ändert sich auch nicht durch den Umstand, dass die von der Mieterin nicht benötigte Kücheneinrichtung entwendet worden ist.
BGH, Urteil v, 13.04.2016 - VIII ZR 198/15

BGH zu den Voraussetzungen einer fristgemäßen Kündigung wegen falschen Lüftungsverhaltens.
Der Mieter minderte die Miete wegen Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung. Der Vermieter erhob Klage. In diesem Verfahren wurde festgestellt, dass die Schäden durch falsches Lüftungsverhalten des Mieters entstanden waren, so dass der Mieter die unberechtigten Mietkürzungen nachzahlen musste.

Sodann versuchte der Vermieter an die rückständigen Zahlungen zu gelangen. Vollstreckungsmaßnahmen blieben erfolglos. Ungeachtet dessen setzte der Mieter sein fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten fort und reklamierte trotz seiner Verurteilung die Verantwortlichkeit des Vermieters.
Daraufhin kündigte der Vermieter, weil ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zumutbar sei und weil titulierte Forderungen nicht ausgeglichen würden. Schließlich gab der BGH dem Vermieter Recht.
Zwar lässt der BGH in seiner Entscheidung letztlich offen, ob das Ausbleiben der titulierten Beträge die Kündigungsmöglichkeit eröffnet. Ausreichend für die Kündigung ist allerdings, dass der Mieter sein schadenträchtiges Verhalten nicht abstellt und dadurch die Wohnung möglicherweise weiter schädigt. In dieser Lage kann dem Vermieter nicht zugemutet werden, das schädigende Verhalten des Mieters weiter hinzunehmen. Der Räumungsanspruch ist begründet.
BGH, Urteil v. 13.04.2016 - VIII ZR 39/15 -

BGH zum Vorkaufsrecht nach Umwandlung eines Wohnungsgebäudes
Der Hauseigentümer suchte am 30. September den Notar auf uns ließ eine Teilungserklärung für sein Mehrfamilienhaus beurkunden.
Sechs Wochen später schloss er einen Wohnungsmietvertrag für eine leer stehende Wohnung. Mietbeginn war der 15.12. Am darauffolgenden Tag veräußerte der Hauseigentümer die
Mietwohnung. Zu diesem Zeitpunkt war die Teilungserklärung noch nicht in das Grundbuch eingetragen. Das geschah erst am 23.12.
Zwei Jahre später erhielt der Mieter Kenntnis von diesen Umständen und meint, ihm stünde ein Vorkaufsrecht zu. Er verklagt den Hauseigentümer auf Auskunft über den Inhalt des Kaufvertrages, um Schadensersatzansprüche in Höhe der Differenz zwischen dem Kaufpreis und tatsächlichem Wert der Wohnung geltend machen zu können.
Schließlich weist der BGH die Klage des Mieters ab.
Zur Begründung führt der BGH aus, dass dem Mieter bei einer Vereitelung seines Vorkaufsrechts grundsätzlich ein Schadensersatzanspruch zustehen kann. Voraussetzung ist jedoch, das Bestehen eines Vorkaufsrechts. Bei der hier festzustellenden zeitlichen Abfolge der Ereignisse ist das nicht der Fall. Ein Vorkaufsrecht des Mieters ergibt sich weder aus der ersten noch aus der zweiten Alternative des § 577 Abs. 1 Satz 1 BGB. Zum Zeitpunkt der Veräußerung war das Wohnungseigentum noch nicht gebildet. Außerdem ist das Wohnungseigentum bereits vor der Überlassung der Mietsache an den Mieter begründet worden, weil die Beurkundung der Teilungserklärung bereits vor Abschluss des Mietvertrages stattgefunden hatte.
BGH, Urteil v. 06.04.2016 - VIII ZR 143/15 -

Bundesfinanzhof zu haushaltsnahen Dienstleistungen
Die Steuerermäßigung nach § 35 a Abs. 2 EStG kann für ein mit der Betreuungspauschale abgegoltenes Notrufsystem, das innerhalb einer Wohnung im Rahmen des betreuten Wohnens Hilfeleistung rund um die Uhr sicherstellt, in Anspruch genommen werden.
BFH, Urteil v. 09.03.2015 - VI R 18/14 -

Amtsgericht Siegburg zum Rasenroboter
Rasenroboter im Dauerbetrieb kann eine abwehrfähige Störungsquelle im Nachbarverhältnis darstellen. Es ist allerdings auf den Einzelfall abzustellen

Ein Grundstückseigentümer setzt werktags zum Mähen seines Rasens einen Rasenroboter ein in der Zeit von 7.00 Uhr bis 13.00 Uhr und 15.00 Uhr bis 20.00 Uhr, außer an den Wochenenden.
Der Roboter läuft ca. 60 Minuten, wird sodann 45 Minuten an einer Ladestation aufgeladen um anschließend wieder zum Einsatz zu kommen.
Ein Nachbar beklagte sich über die von dem Gerät ausgehende dauerhafte Lärmbelästigung. In einer derartigen dauerhaften Form sei der Betrieb des Rasenroboters nicht ortsüblich und zur Einhaltung einer angemessenen Schnitthöhe des Rasens auch nicht erforderlich.
Die Klage hatte keinen Erfolg. Zwar kann der Dauerbetrieb eines Rasenroboters eine abwehrfähige Störungsquelle im Nachbarverhältnis sein, es kommt jedoch auf den Einzelfall an, denn je nach Intensität kommt eine Duldungspflicht gemäß § 906 Abs. 1 in Frage.
Im vorliegenden Fall sind die Geräuschimmissionen, die vom Rasenroboter ausgehen, als nur unwesentliche Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks zu deklarieren. Daher ist diese Beeinträchtigung zu dulden. Insofern kommt es nicht auf die Empfindlichkeit oder Belastbarkeit des jeweils betroffenen Nachbarn an, sondern auf das Empfinden eines verständigen Durchschnittsmenschen und das, was diesem unter Würdigung anderer öffentlicher und privater Belange zuzumuten ist.
Im hier vorliegenden Fall wurde ein Gutachter beauftragt, die Lärmimmissionen zu messen. Dieser stellte fest, dass nur eine unwesentliche Beeinträchtigung des nachbarlichen Grundstückes festzustellen ist. Nach den Grundsätzen der TA Lärm ist ein Richtwert von 50 dB (A) vorgesehen, der hier nicht gemessen werden konnte.
Zumal der Roboter auch gar nicht wahrnehmbar war, sofern er die vom Nachbargrundstück abgelegene Hälfte des Grundstücks bearbeitete.
Demnach konnte die auf Unterlassen gerichtete Klage des Nachbarn hier keinen Erfolg haben.
Amtsgericht Siegburg, Urteil v. 19.02.2015 - 118 C 97/13 -

 

 
Wir sind ein erfolgreicher Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein in Köln. Gegründet im Jahre 1911, hat unser Verein derzeit ca. 1.000 Mitglieder. Und es werden täglich mehr. Wann dürfen wir auch Sie als neues Mitglied begrüßen? Sie sind herzlich willkommen!

Mitglieder des Vorstandes:

Vorsitzender:  Rechtsanwalt Peter Burgwinkel
Schriftführer:   Volkmar Grimm

Weiteres Vorstandsmitglied:  Rita Thies
Weiteres Vorstandsmitglied:  Horst Mundt
Weiteres Vorstandsmitglied:  Heinz Peter Werheid                  Weiteres Vorstandsmitglied:  Dr. Akbar Farahmand

Unser Verein ist Mitglied im Kölnischen Verbund von Haus- und Grundbesitzervereinen e.V., 

und in der Eigentümerschutz-Gemeinschaft Haus&Grund Nordrhein und Westfalen e.V.. 

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